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父親の土地に娘夫婦がアパートを建てる場合

Q 父親の土地に、娘である私と夫でアパートを建てて賃貸経営することに
 なりました。父親とはアパートと同じ敷地内に二世帯住宅を建てて、同居
 しています。将来の相続税対策なども考えると、アパートの建物は私と夫
 のどちらが建てた方がいいのでしょうか?
 ちなみに土地は約100坪で、自宅とアパートの敷地は半々くらいです。

A 将来の相続税対策を考える上では、その土地が小規模宅地等の特例を使
 って、いかに評価減をとれるか、ということがポイントになります。

 相続税の土地評価においては、自宅部分の敷地は、330m2(約100坪)まで
 80%評価減をすることができます。二世帯住宅が建っている敷地部分は、
 同居親族が相続すれば、すべて80%評価減をすることができます。

 したがって、敷地のうち、約50坪は80%評価減となります。
 問題は、残りのアパートの敷地部分の評価です。

 アパートの敷地は、貸付事業用宅地等となる可能性があります。貸付事業
 用宅地等になれば、小規模宅地等の特例を使って、最高200m2まで50%評価
 減をすることができます。

 ただし、この特例を使うためには適用要件をクリアしなければなりません。
 貸付事業用宅地等になるのは、2つのケースがあります。

 1つは、お父様がアパートを所有して貸付事業をし、それを相続した者が
 継続してアパートを所有し、貸付事業をしていく場合です。
 この場合には、貸家建付地としての評価減も受けることができます。

 もう1つは、お父様と生計を一にする親族がアパートを所有して貸付事業
 をしていた場合で、その親族がアパートの敷地を相続または遺贈により取
 得して、貸付事業を継続していく場合です。

 今回の場合は、後者になります。生計を一にする親族である娘あるいは娘
 の夫がアパートを所有するわけです。
 この場合、娘はお父様の相続人ですから、アパートの敷地を相続すること
 ができます。しかし、娘の夫は相続人ではありませんので、敷地を相続す
 ることはできません。

 したがって、夫がアパートの所有者=貸付事業を行っている者であった場
 合には、その妻であるご質問者が敷地を相続したとしても、小規模宅地等
 の特例を受けることができません。
 
 ただし、遺言により夫がその敷地を取得したり、夫が父親の養子になって
 敷地を相続した場合は、小規模宅地等の評価減を受けられる可能性はあり
 ます。

 以上により、アパートは娘であるご質問者が建てられた方が、相続税対策
 上は有利、ということになります。 

 なお、今回のケースではアパートの敷地全部が50%評価減を受けられるわ
 けではありません。自宅の敷地で限度面積(330m2)の半分(165m2)を、
 評価減の特例に使いますので、アパートの敷地は限度面積200m2の半分、
 100m2のみ50%評価減をすることができます。

 したがって、アパートは夫との共有名義にすることも考えられます。
 ここは専門家に相談し、相続税のことも考え、どのような持ち方にするか
 細かく計算してみた方がいいですね。

                           《担当:北岡》

※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。
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