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老人ホーム入所により空き家となっていた自宅を、相続後に売却した場合

Q 平成28年度の税制改正で、相続後空き家になった自宅を売
却した場合の、
 譲渡所得の特別控除(3,000万円控除)が創設されたとのことです。

 母は現在、老人ホームに入居しており、自宅は空き家になっていますが、亡
 くなるまで老人ホームに入居していた場合は、この特例の適用を受けること
 ができるのでしょうか?

A この制度の概要ですが、相続時から3年を経過する日の属する年の12月31
 日までに、被相続人が居住の用に供していた家屋(その敷地を含む)を、相
 続人が取得した後に譲渡した場合、譲渡益から3,000万円を控除することが
 できるというものです。

 この規定の適用を受ける要件の1つに、「相続発生の直前に、当該家屋に、
 被相続人が1人で住んでいた」というものがあります。

 今回、ご相談者のお母様は、自宅には住まずに、空き家になったまま老人ホ
 ームにずっと入居している見込みとのことです。このようなケースは、案外
 多いのではないかと思われます。

 結論から言いますと、老人ホームに入居して、自宅が空き家となった場合に
 は、相続開始直前において、お母様が居住していた家屋には該当しなくなる
 ため、本特例の適用を受けることができません。

 この制度の趣旨としては、「生活の本拠」としていた居住用財産を譲渡する
 場合を想定しています。

 老人ホームに入居した場合には、生活の本拠が、自宅から老人ホームに移っ
 たことになると考えられるため、相続開始直前までお母様の居住の用に供さ
 れていた家屋には該当しない、ということになります。

 なお、相続税申告時における小規模宅地等の特例については、お母様が老人
 ホームに入居していたとしても、一定の要件を満たせば、80%評価減を受ける
 ことができます。

 ただし、老人ホームに入居後に、自宅を他人に貸したり、他の親族が新たに
 入居している場合には、特例は受けられなくなりますので、注意が必要です。

 空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例と、相続税における居住用宅地の小
 規模宅地等の特例とでは、考え方が少し違うということですね。 

                    ≪担当:利根川≫
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※本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。
 詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。

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