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相続直前に大規模リフォームをした場合

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2016/05/6(第228号)━━
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皆様、おはようございます。
資産税チームの利根川裕行です。
 
 皆さま、GWはリフレッシュされていますでしょうか?

 私はというと、子供が高校三年生ということもあり、今年は読書をしつつまったりと過ごしています。

 子供の部活の活動もそろそろ終わりを迎える時期のため、1度は
 試合を見ておきたいと思います。(もちろん、こっそりと)

では、本日の「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

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■□  相続直前に大規模リフォームをした場合
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●相続対策の1つとして、家屋をリフォームするというものがあり
 ます。

 リフォーム代を支払うことで、まず現金という相続財産が減少し
 ます。

 リフォーム後は、建物の資産価値が上がりますが、家屋の固定資
 産税評価額が変わらないケースを想定した対策です。

 
●家屋の相続税評価額は、自宅の場合は、固定資産税評価額となり
 ます。

 貸家の場合は、固定資産税評価額×(1-0.3)で計算されます。

 つまり、家屋の評価額は、固定資産税評価額により計算されると
 いうことになります。
 
 家屋の資産価値は上がっても、固定資産税評価額が変わらない場
 合は、家屋の評価額そのものに変更はない、ということですね。

●増改築やリフォームにより、固定資産税に影響があるのは、建物
 の種類、構造または床面積に変更があった場合です。

 維持・補修程度のリフォームについては、固定資産税評価額が増
 額されることはありません。

 ということは、家屋の相続税評価にも影響を及ぼさない、という
 ことになります。

 生前に維持補修程度のリフォームを行うことが、相続税の節税対
 策になる所以です。

●ただし、間取りに変更を加え、柱や基礎以外の部分をすべて新品
 に取り換えた場合などは、固定資産税評価額が増加する可能性が
 あります。

 しかし、増改築やリフォームがあった場合に、家屋調査がされな
 い場合などには、固定資産税評価額の改定がされないまま、とい
 うこともあり得ます。

●大規模リフォームの場合は、固定資産税評価額が改定されるケー
 スがほとんどと思われますが、改定されていない場合の評価額は
 どうなるでしょうか?

 課税時期における家屋の固定資産税評価額が、その家屋の現状に
 応じた見直しがされていない、という場合です。
 

●このような場合には、リフォーム前の固定資産税評価額で評価す
 ることはできません。
 
 固定資産税評価額の改定がされていないことを理由として、改定
 前の評価額で評価することはできないことになっています。
 
 このような大規模リフォームとは、バリアフリー仕様への変更や、
 耐震改修工事等をイメージしていただければと思います。

●この場合の建物の評価方法は、下記のように行います。

 1.リフォームした部分以外に対応する固定資産税評価額

 2.(増改築等に係る部分の再建築価格-課税時期までの償却費
   相当額)×70%相当額

 3.1+2の合計額

 相続税の申告期限までに、改定後の固定資産税評価額が付された
 場合は、その固定資産税評価額で評価して問題ありません。

●大規模リフォームに係る部分について、最低でも30%の減額にな
 りますので、相続税の節税効果はあります。

 なお実務上は、判断に迷う部分もでてくると思いますので、事前
 に専門家に相談されることをお勧めいたします。

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<編集後記>

 各方面からスポーツ活動のお誘いをいただくのですが、少し無理
 をしただけでも足首を痛めてしまうので、なかなかできない状況
 です。
 ジョギングだけでもできるようにしたいのですが。。。

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