相続直前に大規模リフォームをした場合
━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2016/05/6(第228号)━━
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皆様、おはようございます。
資産税チームの利根川裕行です。
皆さま、GWはリフレッシュされていますでしょうか?
私はというと、子供が高校三年生ということもあり、今年は読書をしつつまったりと過ごしています。
子供の部活の活動もそろそろ終わりを迎える時期のため、1度は
試合を見ておきたいと思います。(もちろん、こっそりと)
では、本日の「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。
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■□ 相続直前に大規模リフォームをした場合
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●相続対策の1つとして、家屋をリフォームするというものがあり
ます。
リフォーム代を支払うことで、まず現金という相続財産が減少し
ます。
リフォーム後は、建物の資産価値が上がりますが、家屋の固定資
産税評価額が変わらないケースを想定した対策です。
●家屋の相続税評価額は、自宅の場合は、固定資産税評価額となり
ます。
貸家の場合は、固定資産税評価額×(1-0.3)で計算されます。
つまり、家屋の評価額は、固定資産税評価額により計算されると
いうことになります。
家屋の資産価値は上がっても、固定資産税評価額が変わらない場
合は、家屋の評価額そのものに変更はない、ということですね。
●増改築やリフォームにより、固定資産税に影響があるのは、建物
の種類、構造または床面積に変更があった場合です。
維持・補修程度のリフォームについては、固定資産税評価額が増
額されることはありません。
ということは、家屋の相続税評価にも影響を及ぼさない、という
ことになります。
生前に維持補修程度のリフォームを行うことが、相続税の節税対
策になる所以です。
●ただし、間取りに変更を加え、柱や基礎以外の部分をすべて新品
に取り換えた場合などは、固定資産税評価額が増加する可能性が
あります。
しかし、増改築やリフォームがあった場合に、家屋調査がされな
い場合などには、固定資産税評価額の改定がされないまま、とい
うこともあり得ます。
●大規模リフォームの場合は、固定資産税評価額が改定されるケー
スがほとんどと思われますが、改定されていない場合の評価額は
どうなるでしょうか?
課税時期における家屋の固定資産税評価額が、その家屋の現状に
応じた見直しがされていない、という場合です。
●このような場合には、リフォーム前の固定資産税評価額で評価す
ることはできません。
固定資産税評価額の改定がされていないことを理由として、改定
前の評価額で評価することはできないことになっています。
このような大規模リフォームとは、バリアフリー仕様への変更や、
耐震改修工事等をイメージしていただければと思います。
●この場合の建物の評価方法は、下記のように行います。
1.リフォームした部分以外に対応する固定資産税評価額
2.(増改築等に係る部分の再建築価格-課税時期までの償却費
相当額)×70%相当額
3.1+2の合計額
相続税の申告期限までに、改定後の固定資産税評価額が付された
場合は、その固定資産税評価額で評価して問題ありません。
●大規模リフォームに係る部分について、最低でも30%の減額にな
りますので、相続税の節税効果はあります。
なお実務上は、判断に迷う部分もでてくると思いますので、事前
に専門家に相談されることをお勧めいたします。
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<編集後記>
各方面からスポーツ活動のお誘いをいただくのですが、少し無理
をしただけでも足首を痛めてしまうので、なかなかできない状況
です。
ジョギングだけでもできるようにしたいのですが。。。
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