相続直前に大規模リフォームをした場合

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2016/05/6（第228号）━━
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皆様、おはようございます。
資産税チームの利根川裕行です。
　
　皆さま、ＧＷはリフレッシュされていますでしょうか？

　私はというと、子供が高校三年生ということもあり、今年は読書をしつつまったりと過ごしています。

　子供の部活の活動もそろそろ終わりを迎える時期のため、１度は
　試合を見ておきたいと思います。（もちろん、こっそりと）

では、本日の「実践！相続税対策」よろしくお願いいたします。

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■□　　相続直前に大規模リフォームをした場合
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●相続対策の１つとして、家屋をリフォームするというものがあり
　ます。

　リフォーム代を支払うことで、まず現金という相続財産が減少し
　ます。

　リフォーム後は、建物の資産価値が上がりますが、家屋の固定資
　産税評価額が変わらないケースを想定した対策です。

　
●家屋の相続税評価額は、自宅の場合は、固定資産税評価額となり
　ます。

　貸家の場合は、固定資産税評価額×（1-0.3）で計算されます。

　つまり、家屋の評価額は、固定資産税評価額により計算されると
　いうことになります。
　
　家屋の資産価値は上がっても、固定資産税評価額が変わらない場
　合は、家屋の評価額そのものに変更はない、ということですね。

●増改築やリフォームにより、固定資産税に影響があるのは、建物
　の種類、構造または床面積に変更があった場合です。

　維持・補修程度のリフォームについては、固定資産税評価額が増
　額されることはありません。

　ということは、家屋の相続税評価にも影響を及ぼさない、という
　ことになります。

　生前に維持補修程度のリフォームを行うことが、相続税の節税対
　策になる所以です。

●ただし、間取りに変更を加え、柱や基礎以外の部分をすべて新品
　に取り換えた場合などは、固定資産税評価額が増加する可能性が
　あります。

　しかし、増改築やリフォームがあった場合に、家屋調査がされな
　い場合などには、固定資産税評価額の改定がされないまま、とい
　うこともあり得ます。

●大規模リフォームの場合は、固定資産税評価額が改定されるケー
　スがほとんどと思われますが、改定されていない場合の評価額は
　どうなるでしょうか？

　課税時期における家屋の固定資産税評価額が、その家屋の現状に
　応じた見直しがされていない、という場合です。
　

●このような場合には、リフォーム前の固定資産税評価額で評価す
　ることはできません。
　
　固定資産税評価額の改定がされていないことを理由として、改定
　前の評価額で評価することはできないことになっています。
　
　このような大規模リフォームとは、バリアフリー仕様への変更や、
　耐震改修工事等をイメージしていただければと思います。

●この場合の建物の評価方法は、下記のように行います。

　１．リフォームした部分以外に対応する固定資産税評価額

　２．（増改築等に係る部分の再建築価格－課税時期までの償却費
　　　相当額）×70％相当額

　３．１＋２の合計額

　相続税の申告期限までに、改定後の固定資産税評価額が付された
　場合は、その固定資産税評価額で評価して問題ありません。

●大規模リフォームに係る部分について、最低でも30％の減額にな
　りますので、相続税の節税効果はあります。

　なお実務上は、判断に迷う部分もでてくると思いますので、事前
　に専門家に相談されることをお勧めいたします。

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＜編集後記＞

　各方面からスポーツ活動のお誘いをいただくのですが、少し無理
　をしただけでも足首を痛めてしまうので、なかなかできない状況
　です。
　ジョギングだけでもできるようにしたいのですが。。。

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