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貸駐車場として利用している土地の評価

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2016/07/13(第238号)━━
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皆様、おはようございます。
資産税チームの利根川裕行です。

 平成26年度の最高裁判所の統計資料によりますと、遺産分割事件
 のうち、調停等成立件数は8,710件だそうです。

 1年間の相続争いの中で、調停が成立した件数ではありますが、
 注目すべきは、遺産総額がどのくらいのケースで争われていたか
 ということです。

 遺産総額5千万以下の占める割合が約74%。1千万以下の占める割
 合が約32%ということです。
 
 相続財産のほとんどが自宅の場合、遺産の多寡に関係なく、争続
 になる可能性が高いということですね。

 争続にならないよう、分割対策はしっかりと行っておきたいもの
 です。

では、本日の「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

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■□  貸駐車場として利用している土地の評価
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●所有している土地の有効利用として、貸駐車場としているケース
 は多いのではないかと思います。

 貸駐車場にも、土地の所有者自らが駐車場業務を行っている場合
 と、土地を業者に貸して、その業者が駐車場業務を行っている場
 合があるのではないでしょうか。

 今回、この2つのパターンで相続税評価がどのように変わるのかを
 みていきたいと思います。

●まずは、土地の所有者自らが駐車場業務を行っている場合です。

 駐車場の敷地の形態として、青空駐車場やアスファルト敷きのも
 のなどがあります。

 基本的には、どの形態をとっていたとしても、相続税の評価上は
 自用地として評価します。

●駐車場の賃貸借契約の場合、その土地で、車を保管することを目
 的としています。

 土地そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なると考え
 られるため、自用地として評価するということです。

 ただし、貸アパート等の住民専用の駐車場用地に関しては、貸家
 建付地として、アパートの敷地と一体評価することができます。

●青空駐車場か、アスファルト敷き等の駐車場かによって、相続税
 評価に影響が出てくるのは、小規模宅地等の評価減が使えるかど
 うかです。

 小規模宅地等の評価減を行うには、その土地が建物または構築物
 の敷地の用として使用されていなければなりません。

●アスファルト敷き等にした場合は、構築物扱いになりますので、
 要件を満たせば、小規模宅地等の評価減が使えることになります。

 なお、評価減を行えるのは200m2までの範囲で、50%の評価減を
 することができます。

●次に、駐車場経営業者等に土地を貸して、その業者が車庫等の施
 設を建てて、駐車場業を行う場合はどうでしょうか。
 
 この場合は、土地の所有者自らが、駐車場経営を行っていません
 ので、土地の賃貸借になると考えられます。

 よって、この土地の相続税評価額については、自用地価額から賃
 借権の価額を控除した金額によって評価します。

●自用地価額から控除できる賃借権の価額ですが、実務上は、次の
 賃借権の残存期間に応じた控除割合を使用するケースがほとんど
 です。

 ・5年以下の場合・・・・・・2.5%
 ・5年超10年以下の場合・・・5%
 ・10年超15年以下の場合・・ 7.5%
 ・15年超の場合・・・・・・10%

●たとえば、相続開始日時点における賃借期間の残存期間が15年を
 超える場合、自用地価額が1億円だとすると、1千万円の評価減
 ができるということです。

●なお、この場合も、駐車場業者が施設を設置していますので、要
 件を満たせば、小規模宅地等の評価減が可能です。

 自分で駐車場経営を行うか、または業者に行ってもらうのか、相
 続税評価額の観点からも検討の余地はありそうですね。

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<編集後記>

 出勤前の我が家の光景。子供が先に家を出るのですが、妻は玄関
 まで見送ります。私が家をでるとき、リビングの方から妻の声だ
 けが聞こえます。この差は一体なんなのでしょうか?

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