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親の土地に子が貸家を所有している場合

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2016/07/21(第239号)━━
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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。
 
 今週は配信が、1日遅れになってしまいました。
 決して仏滅だから1日遅らせたと、いうことではありません(笑)。

 ということで、今日もまた朝からバタバタしているため、早速
 本文に行きたいと思います。

 本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

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■□  親の土地に子が貸家を所有している場合
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●親の土地に、子が貸家を所有しているケースはよくあります。

 ケースとしては、親の土地が空いているので、子がお金を出
 して建物を建てているケース。

 あるいは、親が所有していた貸家を、子に贈与したケースな
 どがあります。

●この場合、子は親に地代を支払っていないことが、ほとんど
 です。あるいは、固定資産税を子が負担していることも多い
 ですね。

 これはこれで問題はありません。
 いわゆる「使用貸借」という契約になります。

●このようなケースで、親が亡くなって、子がその土地を相続
 した場合、土地の評価はどうなるでしょうか。

 まず、上記の前者のケース、すなわち、親の空いている土地
 に子が貸家を建てた場合。

 子は親に地代を払わず、使用貸借となっていれば、この土地
 は、自用地として評価します。

 すなわち、貸家建付地として評価減がされない土地として、
 評価されます。評価額は高くなるということです。

●後者のケース、すなわち親から貸家を贈与してもらった場合
 は、その後の状況により評価が分かれます。

 親から貸家を贈与してもらった際の、賃借人がそのまま親が
 亡くなるまで、賃貸借契約が継続していた場合は、その親の
 土地は、貸家建付地として評価減をすることができます。

 親から贈与を受けた時の賃借人が退居して、賃借人が変わっ
 てしまった場合には、自用地として評価します。

 すなわち、貸家建付地の評価減ができない、ということです。

●賃借人が変わってしまうかどうかで、評価額が違ってくる、
 当然、相続税額も変わってきます。

 これでは、ちょっと不安ですね。

 そこで賃借人が変わらないようにするには、どうしたらいい
 か? ということで出てくるのが、法人設立です。

●1つには、親が貸家を子に贈与をする以前に、同族会社を設立
 して、その会社に家を賃貸します。

 その上で、その会社が実際の入居者に賃貸することにします。
 いわゆるサブリースですね。

 こうすれば、同族会社に貸しているのであって、入居者が退居
 したとしても、親と同族会社の賃貸借契約は変わらない、とい
 うことになります。

●さらには、子に贈与するのではなく、子が法人を作って法人が
 貸家を買い取る、という方法もあります。

 これについては、過去に法人化の記事をいくつも書いております
 ので、バックナンバーをご参照ください。

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●いずれにせよ、土地と建物の名義が違うような、貸家、アパート
 マンションなどについては、その土地の評価には注意をしておく
 必要があります。

 そのような場合には、どのような評価になるのか、評価を下げる
 にはどうしたらいいのか、どのような問題があるのかを、事前に
 ご相談いただければと思います。

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<編集後記>
 
 いい天気の多い梅雨でしたが、関東の方はなかなか梅雨が明け
 ないですね。どうも今年は梅雨明けがはっきりしないそうです
 が、実は何日か前に既に明けていた、なんてことになるかも
 知れないですね。

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