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収用により取得した資産の譲渡

Q 2年前に、国から道路拡張のため、15年以上前から所有していた土地建物
 を収用され、補償金をもらいました。その補償金で新たに、土地建物を取得
 しましたが、この時は、収用の買換え特例を使い、税金は出ませんでした。

 今回、この買換えた土地建物を売却したいと考えていますが、税金はどのよ
 うになりますか?

 2年前に国に譲渡した際の価格(補償金)と、新たに取得した資産の価格は、
 次のとおりです。

  譲渡価格(補償金)   1億5,000万円
  譲渡した資産の取得費    2,000万円
  買換えた資産の取得価格 1億6,000万円

 今回、売却する際の価格は 1億3,000万円と、買い換えた時の金額より低く
 なってしまいますが、税金は出るのでしょうか?

A 土地建物を売却した場合の税金は、売却益に税率を乗じて計算します。
 また通常、売却益は売却価格から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

 ただし、今回のように買換え特例を適用した場合に差し引く取得費は、新た
 に取得した資産の取得費(1億6,000万円)ではなく、譲渡した資産の取得費
 (2,000万円)を引き継いで計算することになります。

 具体的には、次のように計算します。 
 ●買換え資産の取得費=2,000万円+(1億6,000万円-1億5,000万円)=3,000万円

 (今回の取得費の計算にあたって、減価償却費は考慮していません。)

 したがって、今回の売却益を計算すると、次のようになります。
 ●売却益= 1億3,000万円(売却価格)-3,000万円(取得費)= 1億円

 上記で算出した売却益1億円に税率を乗じることにより、税金が計算されます。
 なお、土地建物の譲渡の場合は、所有期間に応じて、税率が異なります。

 通常、所有期間はその資産を取得した日から計算されます。ただし、今回の
 ように、収用の買換え特例を使って取得した資産の場合は、譲渡資産の取得
 日を引き継ぐこととされています。
 
 買換え前の譲渡資産の所有期間は、15年以上とのことですので、これを引き
 継ぐと5年超の長期譲渡となり、適用税率は、所得税15%住民税5%の計20%
 となります。(ちなみに5年以内の短期譲渡ですと、計39%です)

 したがって、今回の税金は、1億円×20%で、2,000万円となります。

 収用の時に買換え特例を適用して、税金がかからなかった分、今回の売却で
 は、取得費が低くなり、売却益が増えて税金が高くなってしまいます。

 買換え特例を使った資産の譲渡は、この点、注意が必要です。

                           《担当:宮田》

※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。
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