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家屋と土地の所有者が異なる自宅を譲渡した場合

Q 父が相続して所有する土地に、息子の私が建物を建て、同居しています。
 この度、この自宅を売却することになりましたが、この場合、居住用財産の
 3,000万円控除は使えるのでしょうか?
 

A 居住用財産(自宅)を譲渡した場合には、その譲渡益から最高3,000万円
 を控除することができます。これを居住用財産の特別控除といいます。

 この3,000万円特別控除は、原則として、個人が居住の用に供していた家屋
 を譲渡した場合、または、その居住の用に供していた家屋とともに、その
 家屋の敷地の用に供されている土地を譲渡した場合に適用されます。

 すなわち、家屋を所有している人が、原則として控除の対象となるのです。
 土地を所有していても、家屋を所有していなければ、この3,000万円特別控
 除の対象にならないのです。

 したがって、お父様は土地だけの譲渡なので、原則としては特別控除の対象
 になりません。ただ、譲渡益が出るのは、家屋ではなく、土地でしょうから、
 これでは困ってしまいます。

 一緒に住んでいたのですから、3,000万円特別控除が使えないのは、居住を
 守る、という制度の趣旨にも反することになります。

 そこで、次の条件をすべて満たす場合には、3,000万円特別控除は、まず家
 屋の譲渡所得の金額から控除し、控除しきれない金額は、土地の所有者の
 土地の譲渡所得の金額から控除することができることになっています。

 1.その家屋とともに、その敷地である土地の譲渡があったこと
 2.その家屋の所有者と、その土地の所有者とが、親族関係を有し、かつ、
   生計を一にしていること
 3.その土地の所有者は、その家屋の所有者とともに、その家屋に居住し
   ていること

 お父様と同居しているということですので、上記3つの要件を満たす可能
 性が高いと思われます。したがって、お2人合わせて、最高3,000万円まで 
 譲渡益から控除することが可能と考えられます。

 なお、もし土地建物ともにお2人の共有であれば、3,000万円控除をそれぞ
 れが使うことができ、お2人合わせて、最高6,000万円まで控除することが
 可能となります。

                           《担当:北岡》

※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。
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