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賃貸用マンションを売却した場合の修繕積立金の取扱い

Q 賃貸用物件としてマンションを区分所有をしていますが、この度、売却す
 ることになりました。青色申告の決算書上、毎月支払っていた修繕積立金は
 必要経費にせず、資産計上しています。この修繕積立金について、譲渡所得
 の計算上、譲渡費用として譲渡収入から控除することは可能でしょうか?
 

A 譲渡所得の計算上、売却代金から差し引ける譲渡費用は、売却するために
 直接かかった費用となります。

 売却するために直接かかった費用とは、具体的には、

 ・不動産会社に支払った仲介手数料
 ・売買契約書に貼り付けた収入印紙代
 ・賃貸用マンションを売却するために、借家人に支払った立退料

 などがあります。

 修繕費や固定資産税など、賃貸用マンションの維持や管理のためにかかった
 費用は、売却するために係る費用にはならないため、譲渡費用とは認めても
 らえません。
 
 では、積み立ててきた修繕積立金は、譲渡費用になるのでしょうか?

 修繕積立金は、区分所有者となった時点で、管理組合へ支払わなければなら
 ず、管理組合が解散しない限り、区分所有者へは返還しないことが一般的で
 す。

 通常、修繕積立金は、マンションの管理規約の内容によりますが、不動産所
 得の計算上、支払った年の必要経費とすることが可能です。

 ご質問は、修繕積立金が、買主の将来の修繕費用に充てられること、また、
 不動産所得の計算上は、必要経費としていないため、譲渡費用として認めて
 もらえないか、ということだと思います。
 
 しかし、修繕積立金は、マンションの区分所有者となった時点で支払いが必
 要となるものであるため、譲渡をするために直接支払ったものとは言えませ
 ん。

 よって、青色申告の決算書に資産として計上されている修繕積立金について
 は、譲渡所得の計算上、譲渡費用として控除できないことになります。

 なお、修繕積立金については、元々は、不動産所得の計算上、必要経費に算
 入できるものですので、売却した年に、当該売却物件にかかる積立金相当額
 を、必要経費に算入することが適当であると考えます。

                           《担当:利根川》

※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。
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実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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