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区分所有にするか、共有にするか?

━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2017/2/1(第267号)━━
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皆様、おはようございます。
資産税チームの宮田雅世です。
 
 2017年も早いもので、2月に突入です。
 2月1日から贈与税の申告、15日から所得税の確定申告の受付が
 始まります。

 準備の方を、是非、早目にやっておきましょう。

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 よろしければ是非、ご参加ください。

 メルマガ本文の下に、ご招待の案内がありますのでお読みいただ
 ければと思います。

 
 では、本日の「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

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■□  区分所有にするか、共有にするか?
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●今回は、相談事例でいきたいと思います。

 Aさんは、母親の土地に、Aさん家族と母親で賃貸併用住宅を
 建てることを計画しています。(父親は既に他界)

 3階建ての建物で、各階120m2、各階の利用形態は次のとおりで
 計画しています。

  1F 賃貸2室、母親居住1室
  2F 賃貸3室 
  3F Aさん夫妻と子ども

●資金は、母親がかなりの部分を出しますが、Aさんも住宅ローン
 を借りようと思っています。

 母親の出すお金の一部を、住宅取得等資金贈与を使って、1,200
 万円非課税で贈与を受け、その分をAさんの名義にする、という
 ことも考えています。

 また、Aさんは住宅ローン控除も受けたいと思っています。

●仮にですが、建築費を9,900万円として、1Fあたり3,300万円と
 なります。

 3FのAさん居住部分は、母親から1,200万円、住宅ローン2,000
 万円、残りはAさんの自己資金。

 1F、2F部分は、母親が現金で出す、ということです。

●そこで問題となったのが、登記をどのようにするか、ということ
 です。

 Aさんは、1F・2Fを母親の名義、3FをAさんの名義という
 ことで、区分所有登記を考えていました。

●ところが、区分所有登記をしてしまうと、相続をする時に土地の
 評価が高くなってしまいます。

 なぜかと言うと、区分所有登記をした建物が建っている土地は、
 小規模宅地等の評価減が、母親の居住部分の床面積に対応する土
 地にしか、適用されないからです。

 居住用の小規模宅地等の評価減は、330m2まで80%も評価減をして
 くれる特例です。これは、自宅を相続する時にはフル活用したい
 ものです。

●母親の居住している部分は、120m2の1/3、40m2です。
 建物全体は、120m2×3Fで、360m2です。

 40/360で、土地全体の9分の1しか、居住用の80%評価減は受けられ
 ません。

 貸付用の評価減もありますが、これでは将来の相続税が、かなり
 高くなってしまいます。

●そこで、建物はお母様と共有にした方が良いのではないかと、提
 案しました。

 共有にすれば、居住用の小規模宅地等の評価減が、お母様の住ん
 でいる部分と、Aさん家族の住んでいる部分も含めて適用するこ
 とができるからです。

 この場合は、お母様の住んでいる40m2に、Aさん家族の住んでい
 る部分120m2も加えた、160m2に対応する土地について、居住用の
 小規模宅地等の評価減を受けることができます。

 残りの部分については、貸付事業用の小規模宅地等の評価減も受
 けることができます。

 これで、相続税の方はかなり減額することができるので、Aさん
 もその方がいい、ということになりました。

●ただし、共有することによって、使えなくなる特例もあるのです。

 まず、1つは住宅ローンが借りられなくなります。建物全体とし
 てみますので、賃貸部分が1/2超となり、住宅ローンではなく、
 借りるとしたらアパートローンになります。

 そうなると、住宅ローン控除は使えなくなります。
 住宅ローン控除の要件にも、自己の居住部分が1/2超、というも
 のがあります。

●さらに使おうと思っていた住宅取得等資金贈与の非課税特例も、
 使えなくなってしまいます。

 これも、自己の居住部分が1/2超という条件があるからです。
 区分所有にすれば、その部分は100%居住用なのですが、共有と
 いうことであれば、建物全体でみますので、Aさんの居住部分は
 1/2を超えません。

 また、床面積の基準からいっても、住宅取得等資金贈与の非課税
 特例が使えません。この特例は、50m2以上240m2以下の建物である
 必要があるからです。

●以上のように、賃貸併用住宅は、共有にするか、区分所有にする
 かで、税法の適用には大きな違いが出てきてしまいます。

 どちらが良いのかは、家族の状況、建物の使い方、他の財産も含
 めた財産の状況などで変わってくるでしょう。

 専門家に相談しながら、よくシミュレーションしてみることが
 大事だと思います。

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<編集後記>

 本日から、チョコレートの祭典、サロン・デュ・ショコラが開催
 されます。チョコレート好きな私としては、行きたいところです
 が、場所が遠くなってしまい、今回は行けそうにありません。

 それでも、事前にインターネットで注文したので、今から届くの
 が楽しみです。日ごろ味わえないチョコレート、今年はどんな味
 を発見できるか、小さな楽しみです。 

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