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3,000万円特別控除と住宅ローン控除の選択について

Q 平成28年に、約8年居住した自宅を売却し、新たに新築物件を購入しまし
た。(借入金2,500万円で返済期間は25年です)

 売却価格は1,500万円で、約500万円の譲渡益がありますので、譲渡所得の申
 告で、3,000万円の特別控除を受けた場合、住宅ローン控除の適用はできま
 すか?私は会社員ですので、毎年会社で年末調整をしています。
 
 
A まず、3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用はできません。
 どちらかの選択適用となります。

 したがって、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらが有利か、計算
 してみるのがよいでしょう。

 ●3,000万円特別控除を適用した場合
 
 この場合、500万円の譲渡益について、3,000万円特別控除を適用すると、
 譲渡益がゼロとなります。したがって、譲渡益に係る税金はかかりません。
 
 今回の場合、居住期間が5年を超えるため、税率は所得税15%、住民税5%
 の、合計20%となります。(復興税を含めると20.315%)
  
 したがって、譲渡益に対する税金は、500万円×20%で100万円となります。
 3,000万円特別控除を適用すると、この税金がなくなります。
  
 
 ●住宅ローン控除を適用した場合
 
 住宅ローン控除の控除率は、平成31年6月30日まで借入金の年末残高4,000万
 円まで1%となります。
 
 平成28年末の住宅ローン残高を2,500万円とした場合、平成28年分の控除額は
 2,500万円×1%=25万円です。
 
 毎年100万円づつ返済していくとして、10年間住宅ローン控除を適用する場合、
 控除額の総額は、205万円になります。

 以上より、住宅ローン控除を適用した方が、税金的には倍のメリットがある
 ことがわかります。

 ただし、住宅ローン控除をフル活用するには、それ以上の所得税があること
 が前提になります。
 所得が少なければ、ローン控除額をフルに控除することができません。

 また、10年内に会社をやめて所得がなくなる可能性があると、控除ができな
 いことになります。

 そのようなことも考えて、選択をすることが大事です。

 なお、会社員の場合、住宅ローン控除は1年目に確定申告をすれば、2年目
 以降は、会社の年末調整で行うことができます。

 また、3,000万円特別控除や住宅ローン控除を適用するためには、様々な要件
 がありますので、そちらの確認も必要になってきます。

                           《担当:宮田》

※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。
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実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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