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共有する土地の小規模宅地等の特例について

Q 昨年、父が亡くなりましたが、土地を評価するにあたって、小規模宅地等
 の特例の計算について質問します。

 父は、自宅土地を母と共有で所有していました。
 父の持分が100分の80で、母の持分は100分の20です。

 土地の上には、父と母の自宅と、アパートがあります。
 土地は共有ですが、建物はいずれも父が所有しておりました。

 敷地面積は全体で300m2であり、自宅部分が200m2、アパート部分が100m2です。
 
 今回、母が相続することとなった場合、小規模宅地等の特例について、居住
 用と貸付事業用の適用対象の面積は、どのように計算するのでしょうか。
 

A 小規模宅地等の特例は、自宅=居住用の土地については、330m2まで80%
 評価減、アパート=貸付事業用の土地については、200m2まで50%評価減で
 きる、という特例です。

 共有になっている場合、しかも居住用と貸付事業用がある場合、その適用面
 積がどうなるのかは、非常に戸惑うところです。

 共有についての一般的な考え方は、共有者のその土地に有する権利は、その
 土地のすべてに均等におよぶ、とされています。

 したがって、ご質問の場合は、この土地に係るお父様の共有持分は、自宅部
 分とアパート部分の土地に、均等におよんでいると考えます。

 そこで、どのように計算するかですが、まずは全体の敷地に対して、お父様
 の持分がどのくらいかを計算し、次に居住用と貸付用の割合を乗じます。

 計算式で表すと次のとおりです。
                 持分  利用区分
 ●居住用建物の敷地部分 300m2×80/100×200m2/300m2 = 160m2

 ●貸付用建物の敷地部分 300m2×80/100×100m2/300m2 = 80m2

 上記のとおり、お父様の共有持分に相当する240m2のうち、自宅=居住用の
 敷地部分が160m2、アパート=貸付事業用の敷地部分が80m2、ということに
 なります。

 なお、小規模宅地等の特例の適用にあたっては、居住用と貸付事業用の合計
 での面積制限がありますので、ご注意ください。

 ご質問の場合は、次の計算式のとおり、限度面積内に入っていますので、
 居住用敷地については80%評価減、貸付用敷地については50%評価減がすべて
 使えることになります。

 ●居住用160m2×200/300 + 貸付用80m2 = 176.96m2 ≦ 200m2

 以上、共有の場合で、複数の利用形態がある場合は、敷地面積の区分には
 十分ご注意ください。

                           《担当:宮田》

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