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二世帯住宅が区分所有になっている場合

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2017/4/19(第278号)━━
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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。
 
 先週木曜日は、自社株対策セミナーを行いました。
 相続クラブからも、多数ご参加いただきありがとうございます。

 今年は、自社株評価が大幅に変わったこと、事業承継税制も使
 いやすくなったこともありますので、今後も何回か自社株対策
 セミナーを行っていく予定です。

 次回は、6/8に予定しています。
 ご興味のある方で、今回参加できなかった方は、是非、次回以
 降いらしていただければと存じます。

 では、本日の「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

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■□  二世帯住宅が区分所有になっている場合
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●昨今、相続税対策で二世帯住宅を建てることも、多々見受けら
 れます。

 それというのも、平成26年より、完全分離型の二世帯住宅であ
 っても、二世帯が同居しているものと同様に扱われることにな
 った、というのが大きいと思われます。

●そのため、二世帯住宅の敷地を、たとえば父親が所有している
 場合、その敷地全体が小規模宅地等の評価減の対象となり、

 相続税評価額が、最大330m2まで、80%評価減できることになり
 ます。

●完全分離型というのは、たとえば1階、2階で親子世帯が別々
 に住む場合、内階段は設けず、玄関はそれぞれ別、キッチン、
 風呂なども完全に別の、構造上完全に区分された二世帯住宅で
 す。

 平成25年までは、このような二世帯住宅は税務上は二世帯住宅
 と認められず、親が住む部分に対応する敷地、たとえば1/2
 しか、小規模宅地等の評価減は認められていなかったのです。

●ということで、完全分離型の二世帯住宅が増えてきたわけです
 が、注意点が1点あります。

 それは、区分所有にした場合は、小規模宅地等の評価減が認め
 られない、ということです。

 1Fを父親の区分所有、2Fを長男の区分所有、としたような
 場合です。

●では、既に区分所有にしてしまった場合は、どうしたらよいか?
 ということになります。

 その場合でも対策はあります。共有に変更すればよいのです。

 ただし、簡単に共有にはできません。所有者の違う建物同志は
 1つのものに合併登記することは、できないからです。

●この場合は、まず、1Fと2Fをそれぞれ持分が同じ共有状態
 にする必要があります。

 そのためには、1Fの父親所有の半分と、2Fの長男所有の半
 分を、交換するという方法があります。

 1Fと2Fが床面積がほぼ同じであれば、等価交換になります
 ので、所得税法58条の交換特例を使って、確定申告することに
 より、無税で交換することができます。

●1Fと2Fの1/2ずつを、父親と長男で交換することにより、
 1Fと2Fが、1/2ずつの共有持分となります。

 この状態であれば、1Fと2Fの建物の合併登記をすることが
 できます。

 これで晴れて、1つの建物全体が、父親と長男の1/2ずつの
 共有となり、その敷地全体が小規模宅地等の評価減の対象とな
 ります。

 二世帯住宅が区分所有の状態の場合には、是非、早目に対処を
 されることをお奨めします。

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 では、5/27(土)六本木ヒルズでお会いしましょう!

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