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共有貸家の敷地の評価について

Q 長年連れ添った夫の相続に関する質問です。
夫が所有していた土地(400m2)に、夫婦共有でアパート建物を所有していまし
た。持分割合は、夫3に対して私が1です。アパートは全室入居中です。
私から夫へ地代は支払っていません。

相続税の申告にあたり、この土地は敷地全体を貸家建付地の評価としてよいの
でしょうか?
また、小規模宅地等の特例は限度面積(200m2)まで適用可能なのでしょうか?
夫の土地、建物は私が相続し、引き続きアパート経営をしています。

A ご質問の場合、夫婦間で地代の授受はないとのことですので、妻は夫から
使用貸借により土地を借り受けていることになります。

この場合、夫が所有する土地のうち、貸家の夫持分3/4に対応する部分で
ある300m2については、貸家建付地として評価します。

ただし、妻の持分1/4に対応する部分である100m2の土地は、使用貸借の
ため、貸家建付地評価はできず、自用地として評価します。

使用貸借とは、目的物を無償で使用収益する貸借関係をいいます。
通常は、親子・兄弟・夫婦間など、特別な人的信頼関係に基づくものです。

使用貸借の目的となっている土地については、使用貸借により借り受けてい
る借主(妻)の使用権の価額はゼロと考え、使用貸借により貸し付けている貸主
(夫)は、その土地を原則、自用地として評価します。

さらに、小規模宅地等の特例についてですが、貸付事業用の宅地の場合、最高
200m2まで50%の評価減が可能です。

ご質問の場合、被相続人である夫の貸付事業を妻が引き継ぎ貸付事業を行って
いること。
また、自用地部分についても、被相続人と生計一である妻の貸付事業の用に
供されていたこと。
などから、貸家建付地部分と自用地部分のいずれについても、この特例を適
用することができます。

ただし、全体の敷地面積が400m2であり、限度面積の200m2を超えてしまうた
め、評価減は200m2が限度となります。

この場合においては、まず自用地部分の100m2全部について評価減を行い、
貸家建付地300m2のうち100m2について評価減を適用するのがよいでしょう。

自用地部分の方が、評価が高いからです。

なお、貸付事業用の小規模宅地等の特例を適用するには、相続税の申告期限
までその宅地を所有し、貸付事業を継続している必要がありますので、ご注
意ください。

また、居住用(自宅)の宅地で小規模宅地等の特例を使う場合には、別途、
面積制限がありますので、そちらもご注意ください。

≪担当:宮田≫

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※本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。
詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。

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