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贈与税の配偶者控除の対象となる物件

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2017/06/28(第288号)━━
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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

いよいよ来週月曜日(7/3)、平成29年分の路線価が公表され
ます。

今はまだ、下記サイトには平成28年分が表示されていますが、
是非、来週になったら早速確認していただければと思います。

<国税庁路線価図ページ>
http://www.rosenka.nta.go.jp/

本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

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■□  贈与税の配偶者控除の対象となる物件
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●かなり一般的にも知られるようになってきましたが、婚姻期間
20年以上の配偶者に、居住用不動産(自宅)を贈与した場合に
は、2,000万円まで贈与税がかからないことになっています。

これは、自宅の土地建物を持分贈与しても構いませんし、新た
に新居を購入する時に、現金を贈与することでも構いません。

●この贈与を行うことにより、たとえばご主人の財産が減って、
相続税対策になる、というのが目的の1つです。

配偶者が相続する財産は、法定相続分あるいは1.6億円まで、
相続税がかからない規定がありますが、

贈与により夫の財産が減ることで、この相続税がかからない財
産を多くすることができます。

●また、夫婦共有で土地建物を所有することにより、万が一自宅
を売却するようなことがあっても、3,000万円控除をダブルで
使えるようになるので、譲渡所得税の対策にもなります。

したがって、結婚20周年を迎えたら、居住用不動産の贈与を検
討してみることをお奨めします。

なお、住宅ローンなどが残っている場合などは、贈与に際して
は銀行の承諾を得ておく必要がありますので、ご注意ください。
(抵当権がついていますので)

●ところで、この居住用不動産の贈与は、土地建物共に贈与しな
いといけないのか、という質問をよく受けます。

これに関しては、自宅建物だけでも、自宅の敷地だけでも、非
課税の対象になります。

土地が借地の場合は、借地権の贈与だけでも対象になります。

●ただし、自宅の敷地だけの贈与の場合は、建物の所有者が次の
者である必要があります。

1.夫または妻
2.贈与を受けた配偶者と同居する親族

2の場合は、たとえば夫が所有する土地の上に、同居する息子
が家を建てて、一緒に住んでいるような場合です。

●なお、自宅を贈与する場合の評価額は、次のとおりです。

土地については、基本的には路線価に地積を乗じて計算します。

いわゆる相続税評価額で計算するわけですが、土地の形状や
セットバックなどを考慮したり、少し難解になりますので、
税理士に評価してもらった方がよいと思います。

今年分の路線価は、来週7月3日(月)に国税庁HPで公開さ
れますので、是非、確認してください。

●借地権の場合には、上記のように土地を評価した上で、借地権
割合を乗じて、評価額を計算します。

この借地権割合も、路線価図に表示されていますので、ご確認
ください。

建物は、固定資産税評価額です。これは、東京都であれば6月
頭に固定資産税の納税通知書が送られてきていますので、その
最後のページに表示されています。

固定資産税評価額や路線価が公表されるこの時期こそ、贈与税
の配偶者控除を検討するよい時期ではないかと思いますので、
是非、考えてみてください。

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<編集後記>

今週月曜日に「不動産オーナーの事業承継」というタイトルで
セミナーを行いました。

事業承継や不動産オーナー向けの相続税対策などのセミナーは
今までもやっていますが、不動産オーナーの事業承継、という
のは初めてです。いわゆる賃貸経営の事業承継ですね。

これはセミナーのレジメを作りながら、ずい分考えました。
でも、セミナーで話しながら、こんなこともあったな、あんな
こともあったな、と思いつくようなセミナーでした。

やはり初めてなので、十分ではなかったかも知れませんが、や
りながら気がつくことは多いものですね。
一番勉強になったのは私かも知れません(笑)。

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