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財産分与により取得した不動産を売却した場合

Q 今から約15年前に離婚をし、その際、財産分与という形で不動産を取得しま
した。
このたび、その不動産を売却することになったのですが譲渡所得はどのよう
に計算されるのでしょうか?

A 譲渡に係る所得金額は、基本的に下記の算式に基づき計算されます。

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

財産分与により取得した不動産を売却した際に、まず先に考えなければなら
ないことは、この不動産をいくらで購入したことにすればよいか、というこ
とです。

つまり、譲渡収入から差し引く取得費がいくらになるか、ということです。

結論からいうと、財産分与により取得した不動産の取得費は、財産分与を
受けた時の時価となります。

今回の不動産が、結婚後に購入したものであれば、その購入時の価格では
なく、離婚調停等が整った日などの時価ということです。

財産分与の時に、不動産の価額を査定等してもらい、調停書等にその金額を
記載しておくか、自ら時価を調べておかなければ金額の把握はできません。

そうでなければ、売却時より15年前の不動産の時価なんてわからない、と
いうのが一般的だと思います。

取得価額が不明の場合は、譲渡収入の5%を取得価額としてよいのですが、
金額的にかなり少額になり、結果、税額が高くなるケースがほとんどです。

時価を算定する手法はいくつかありますが、資料が何も保管されていない
状況で、過去の時価を算定するには、ある程度限界が出てきてしまいます。

必要最低限、財産分与年等の固定資産税課税明細書があればよいのですが、
できれば、財産分与時点で専門家に相談しておきたいものですね。

最後に、この売却した不動産が自己の居住用であった場合は、一定の要件
のもと、居住用財産の3,000万円特別控除などを受けることが可能です。

3,000万円以内の売却益であれば、取得価額が不明でも、税金はかからない
ので、無理に時価を付ける必要はないですね。
先ほどの譲渡収入の5%にすれば、問題ありません。

なお、財産分与を受けた人は、分与を受けた日にその時の時価で不動産を
取得したことになるため、財産分与を受けた日を基に短期譲渡か長期譲渡
になるかを判定します。

今回は、財産分与を受けた日から譲渡する年の1月1日までの所有期間が
5年を超えるため、長期譲渡所得として税率20.315%で税額を計算します。

≪担当:利根川≫

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※本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。
詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。
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実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認ください。

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