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広大地評価の見直し、今年中に対策も!

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2017/08/02(第293号)━━
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皆様、おはようございます。
資産税チームの利根川裕行です。

気が付けば8月、蒸し暑い日が続きますね。以前であれば、夏に
飲むお酒は最高でしたが、今年は、飲む気になりません。

ビールのCM等を見て、おいしそうだなとは思うのですが、何故
か、飲む気になりません・・・。

お酒を飲む代わりに、冷えたブラックコーヒーをよく飲むように
なりました。

カフェインで胃をやられないように気をつけたいものです。

では、本日の「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

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■□  広大地評価の見直し、今年中に対策も!
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●平成29年度の税制改正において、広大地の評価方法が見直され
ています。

改正後の具体的な適用要件や評価方法は、当初公表されていな
かったのですが、6月下旬に公表され意見募集が行われました。

公表されたのは、財産評価基本通達(案)ということですが、大
きく変更されることなく施行されると思われます。

●公表された通達案を一読した感想は、広大地の判定がとても簡素
化され、明確になったなということです。

現行法での広大地判定は、非常に悩ましいところがありますので。

名称については、広大地という表現ではなく「地積規模の大きな
宅地」に変わります。

なお、改正後の評価方法等については、平成30年1月1日以降の
相続・贈与から適用となります。

●では、簡単に、公表された「地積規模の大きな宅地」の判定を見
ていきたいと思います。

下記の要件を客観的に満たせば、地積規模の大きな宅地として評
価減を行うことができます。これだけです。

1.三大都市圏(東京・大阪・名古屋)は、500m2以上の宅地
それ以外の地域においては、1,000m2以上の宅地

2.市街化調整区域、工業専用地域、容積率400%(東京23区に
おいては300%)以上の地域、に所在する宅地は除く

3.普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在する宅地

●「地積規模の大きな宅地」に該当すると判定された後の、相続税
評価額は、形状や面積が評価額に考慮させることになりました。

・形状を考慮・・・奥行補正率や不整形地補正率などを使います。
・面積を考慮・・・地積に応じた規模格差補正率を使います。

なお、現行は、形状を考慮せず、面積による広大地補正率のみ使
用して、評価減しています。

●評価額の計算式は割愛しますが、現行と改正後の評価で、どのく
らい評価額に差がでるのかを簡単に試算してみます。

説明の都合上、次のごく簡単な例にしておきます。

・路線価 10万円
・地積 1,000m2(三大都市圏に所在)
・各種補正率は考慮せず

現行の広大地による相続税評価額は、5,500万円
改正後の相続税評価額は、7,800万円(+2,300万円)

改正後は、2,300万円も評価額が、高くなってしまうのです。

●この例で土地が不整形地等であれば、その補正率も加味されます
ので、その分評価額は下がります。

以上のように、今回の改正での評価額は、従来と比べて増加する
ケースが多いのではないかと思われます。

半面、適用要件が明確化された結果、新たに減額対象となる宅地
は増加すると考えられます。

●来年から広大地の評価額が大幅に上がってしまうということで、
たとえば三大都市圏に500m2以上の土地があれば、平成29年中に、
広大地に該当するかどうか、確認した方が良いのではないでしょ
うか?

もし該当するのであれば、相続時精算課税贈与などを使って、生
前贈与を検討する、などの相続税対策が考えられます。

相続時精算課税贈与を使うことで、現行の低い評価額をもって相
続税の課税価格とすることが可能だからです。

なお、現行の広大地の判定はとても難しいため、もしご検討する
ようであれば、是非、ご相談いただければと思います。

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<編集後記>
退院後は朝食をしっかりとるようになりました。久しぶりに食べ
たトーストのおいしいこと。久々に「コメダ珈琲」に行きたくな
りました。関東にもお店の数がかなり増えてきており、自宅の近
くにあることが判明したので、近々行ってきたいと思います。

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