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非居住者の不動産譲渡

Q 父が亡くなったため、法定相続人である姉と私の2人で、実家の土地建物
と預金を相続する予定です。
姉は、15年程前に結婚して以来、アメリカに居住しており、私も実家から
離れて暮らしているため、実家を売却したいと考えています。

姉は、税務上「非居住者」という扱いになるそうですが、非居住者が不動
産を売却した場合の税金の取り扱いについて教えてください。

なお、預金はわずかであり、不動産の価値もあまり高くないことから、
相続財産は、基礎控除額(4,200万円)以下に収まる見込みです。

A 非居住者であっても、日本国内の不動産を売却したことにより、売却益
(譲渡所得)が出る場合には、日本において確定申告が必要です。

課税される税率は、通常のケースと同様ですが、お姉様は日本国内に住所
がないと思われますので、原則として住民税は課されません。

ただし、非居住者が不動産を売却した場合、

(1) 買主が個人であって、売買金額が1億円以下であること
(2) 買主本人またはその親族の居住用であること

の2つの条件に該当しないものであれば、その買主は購入金額に対して、
10.21%の源泉徴収が必要となります。
すなわち、買主は購入金額から税金を差引いて支払う、ということです。

なお、相続の仕方によって、譲渡時における税金の取り扱いが異なること
になりますので、注意しなければなりません。

相続の仕方としては、

相続財産を、相続人同士で割り振る方法(現物分割)が一般的ですが、
その他にも、不動産を売って相続する方法(換価分割)、
特定の相続人が、財産を相続する代わりに、それ以外の相続人に対して
代償金を支払う方法(代償分割)があります。

このうち、現物分割を行うケースでは、現物分割によって非居住者が不
動産を相続(共有の場合を含む)し、その後売却したのであれば、上述の
とおりの課税が生じます。

換価分割の場合にも、非居住者である相続人に分配される部分について
は、現物分割と同様に上述の課税が生じます。

一方、代償分割のケースでは、特定の相続人が財産を相続する代わりに
ほかの相続人に対して代償金を支払うこととなりますので、譲渡にかか
る税金は、相続財産を取得した特定の相続人に対して課されます。

したがって、代償分割の場合は、相続財産を取得する特定の相続人が、
ご質問者であるか、非居住者であるお姉様であるかによって、源泉徴収
や住民税の取り扱いなどが、異なってきますのでご注意ください。

≪担当:樋口≫
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※本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。
詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。
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掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認ください。

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