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土地の造成費や改良費は、控除できない?

Q 以前相続で取得していた土地を売るために、造成や地盤改良などの工事を
行いました。土地の取得費は、実際の取得費を引き継ぐということですが、
代々の土地なので、まったく分かりません。

このような場合は、売却価額の5%を概算取得費とすることができる、との
ことです。
ただ、この概算取得費を使った場合は、土地の造成費や改良費は、譲渡所得
の金額の計算上、控除することができないと聞いたのですが、本当にそうな
のでしょうか?

A 土地の造成費や改良費は、土地の取得費に算入されることになります。

ご質問にもありますように、実際の取得費が不明の場合には、概算取得費を
使うことができます。
あるいは、実際の取得費がわかっていたとしても、納税者の選択によって、
概算取得費を選択することもできます。

造成費や改良費は、実際の取得費ですので、この造成費や改良費を取得費と
するのであれば、概算取得費は使えなくなります。

また、概算取得費を使うのであれば、造成費や改良費を取得費とすることは
できなくなります。すなわち、造成費や改良費は譲渡所得から控除すること
ができない、ということになります。

国税庁のホームページにある「譲渡所得申告のチェックシート」にも、

「取得費について、概算取得費(譲渡価額×5%)を適用した場合、登記費
用、 造成費、改良費等を取得費又は譲渡費用に含めていませんか。」
(注)概算取得費を適用した場合は、登記費用、造成費、改良費等は算入でき
ません。というチェック項目があるくらいです。

売るためにかけた費用なのに、譲渡所得から控除できないなんて、おかしい
と思いますね。

実はこのようなケースが、以前、私の行った譲渡所得の申告でもあり、この
造成費や改良費を控除していたところ、「税務署から控除できないのでは?」
という問合せがありました。

あくまで売るために改良をしたのだから、譲渡費用として控除してよいので
はないか、という反論をしました。
その証拠として、売買契約書の特約事項に、土地の改良を売主の負担で行う
ことが条件として書かれている旨を説明しました。

結果的にはそれが認められ、取得費は概算取得費で、土地の改良費は譲渡費
用として控除する申告が認められました。

土地の造成や改良が、売るためではなく、ずいぶん前に行われている場合は
取得費になるのでしょうが、売るために行うのであれば、譲渡費用として認
められる余地がある、ということですね。

そのためには、是非、売買契約書の特約条項などに、その条件を記載してお
くことが重要かと思います。

≪担当:北岡≫

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※本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。
詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。。
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