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不動産所得の法人化

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2017/11/29(第310号)━━
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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

12月の税制改正大綱に向けて、新聞などでも税制改正論議が盛
んですね。

若干気になるのは、高所得者に対する税金ばかりを上げようと
いう流れですね。ここを上げても、世間一般ではあまり文句が
出ないので、やりやすいということもあるのでしょう。

でも、ちょっとそちらに片寄り過ぎているような気がして、や
はり高所得者の方も声を上げないといけないのでは?と思いま
すね。

所得税はもうあまり上げず、やはり平等という意味では消費税
をもう少し上げてもいいのではと、思いますが...・

ということで、、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願い
いたします。

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■□  不動産所得の法人化
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●最近、非常に多いのが不動産所得のある方が、法人化をするこ
とです。

現在も3社の法人化をやっています。

2社は、法人を作って建物だけを、法人に譲渡するやり方。
1社は、既存の法人に土地建物ともに譲渡します。

●ちょうど来年に向けて、12月までは個人で収入を上げ、1月
からは法人で収入を上げよう、ということでやっています。

個人は暦年課税なのでキリがいいですね。

また、固定資産税は1月1日の所有者にかかってくるので、そ
れまでに法人に移せば、固定資産税の精算などもないので、
手間も減ります。

●法人化するのは、やはり所得税対策が一番です。

昨今の流れでいくと、やはり法人は減税、個人は増税という傾
向にあります。

冒頭にも書きましたように、特に高所得者の所得税は上げよう
という流れになっています。

法人の役員に家族がなることによって、役員報酬を払って、所
得を分散することもでき、個人1人にかかっていた所得税は、
家族と法人に所得が分散されることにより、かなり下がります。

●建物だけを法人に移すのであれば、非常に簡単に法人化ができ
ます。

今まで不動産所得で、減価償却費は経費にしていましたので、
その未償却の残高、すなわち簿価で法人に譲渡しますので、譲
渡所得税もかかりません。

かかるのは、登記料や不動産取得税ですね。ただ、かなり年数
が経って、固定資産税評価も低くなっている物件であれば、そ
れ程大した額にはなりません。

少し年数の経った物件を法人化する方がいいですね。

●土地は個人のままにしておくケースが多いです。土地を法人に
譲渡すると、やはり時価でやらないといけませんので、かなり
の譲渡益が出てしまうことが多いからです。

したがって、土地は個人のまま、建物が法人の所有になって、
法人は個人に地代を払う形になります。

個人は今までの家賃が地代になって、その代わり、法人から
役員報酬をもらう、という形になります。

相続税の面でも、土地の評価は20%減ができますし、家賃収入
が法人に移ることによって、財産の増加を抑えることができる
ので、相続税対策にもいいということですね。

●ということで、まだ、今年は1か月ありますので、来年からの
家賃収入を法人にしたい、という方がいらっしゃいましたら、
是非、ご相談いただければと思います。

まだ、間に合います。

なお、家賃収入がいくら以上だったら法人にした方がよいか?
ということを、よく聞かれます。

所得税率と法人税率などを比べると、年間1,500万円以上家賃
収入があれば、法人化を検討してもよいのではないですか、と
言っております。

是非、参考にしてください。

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<編集後記>
11月も終わりに近づきましたが、既に忘年会が3つも行われ、
シーズン真っ盛りになってきました。本当に注意しないと、毎日
埋まってしまいますね(笑)。楽しいですけど、少しは休肝日を
作るようにしないと、とは思うのですが…。

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