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広大地評価の改正について

Q 高齢の父親の所有する土地で、1,000m2以上のものがあるのですが、相続が
起こっても広大地評価が適用できるので、かなり評価額は低くなると思って
いました。
ただ、税制改正で来年2018年からはそれが使えなくなるとのことですが、今
から何とかすることは、できるのでしょうか?

A 今まで土地を最有効利用するためには、道路などを入れなければならない
ような広大地に該当すると最大65%もの評価減ができる制度がありました。

これが、2018年1月1日以降の相続贈与から廃止され「地積規模の大きな宅
地」の評価に変わることになります。その結果、評価減は大幅に縮小され
評価額が高くなることになります。

簡単に改正後の内容を見てみます。まず地積規模の大きな宅地とは、次の
宅地となります。

1.三大都市圏(東京・大阪・名古屋)は、500m2以上の宅地
それ以外の地域においては、1,000m2以上の宅地

2.市街化調整区域、工業専用地域、および 容積率400%(東京23区に
おいては300%)以上の地域、に所在する宅地は除く

3.普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在する宅地

また、評価額は、形状や面積が評価額に考慮されることになりました。
今までの広大地評価は、面積だけでやっていました。

・形状を考慮・・・奥行補正率や不整形地補正率などを使います。
・面積を考慮・・・地積に応じ、新たに「規模格差補正率」を使います。

詳細は長くなりますので割愛しますが、現行の広大地よりは評価額が高く
なってしまいます。

そこで、2018年から評価額が高くなる前に、現行の広大地評価が使えないか
ということになります。広大地評価を適用するには、2017年中にその土地を
贈与することです。

ただ、贈与すれば贈与税がかかりますし、大きな土地ですので広大地評価を
したとしても、それなりの評価額になってしまうかも知れません。

そこで、相続時精算課税を使う、という方法があります。相続時精算課税で
あれば、2,500万円までは贈与税はかかりません。2,500万円を超えた場合は
超えた部分の20%の贈与税を納付することになります。

ただし、相続時精算課税を使った場合は、その贈与をした財産は贈与をした
人が亡くなった時に、相続財産に上乗せしなければなりません。
相続税で税金の精算をするということです。

相続時精算課税の利点は、贈与時の価格で相続財産が固定できることです。
2017年中に贈与すれば、広大地評価による評価額で相続税も計算することが
できるのです。

2,500万円を超えた部分の20%の税金は、相続税の前払いとして割り切って
しまうことです。

なお、今年も残り少ないですので、広大地に該当するか、評価額はいくらに
なるのか、今から早急にやらないと間に合わないですので、やるのであれば
お急ぎください。

また、贈与はしっかり契約をして、登記も年内に申請することです。万が一
登記が間に合わない場合は、契約をして確定日付などを公証役場で取ってお
くことが肝要です。あるいは公正証書で契約書を作るかです。

≪担当:北岡≫
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※本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。
詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。
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実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認ください。

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