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不動産の交換特例について

Q 過去に相続で取得した2つの不動産を、兄弟でそれぞれ半分づつ所有して
います。その時は、すべての財産を平等にと分けてしまいましたが、今と
なってはそれぞれが居住用として使用しているため、持分もそれぞれ100%
となるようにしたいと考えています。

これを単純に交換した場合、どのような取扱いになりますか。

A 固定資産の交換の特例というものがあります。これは、個人が土地や建物
などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかった
ものとする特例です。

これを適用する場合にはいくつか要件がありますので、みていきましょう。

まず、交換により譲渡する資産および取得する資産は、いずれも固定資産
であること。たとえば不動産業者などが販売するために所有している土地
(棚卸資産)は、特例の対象にはなりません。

交換により、譲渡する資産および取得する資産は、いずれも土地と土地、
建物と建物のように、お互いに同じ種類の資産であること。

そして、交換により譲渡する資産は1年以上所有していること、取得する
資産は交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために
取得した資産ではないこと。

交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途で
使用すること。これは、土地については宅地なら宅地、建物でいうならば、
居住用であれば居住用ということです。

最後の要件として、交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価
との差額が、いずれか高い方の金額の20%以内であること。これは、土地
と土地、建物と建物それぞれで判定することになります。

これらの要件をすべて満たすことで、交換の特例が適用可能となります。

譲渡の場合、譲渡益があると税金を納める必要があります。ただし、今回
のような場合、同じ資産の交換であり、時価差額がいずれか高い方の金額
の20%以内の要件を満たせれば、交換特例が適用できます。

その場合譲渡がなかったことにできるわけですから、納税する必要はあり
ません。

ただし、この特例が受けられる場合でも、交換に伴って交換相手から交換
差金を受けた場合には、その金額は譲渡所得の課税対象となりますので、
ご注意ください。

また、特例を受けるためには、納税がない場合でも確定申告をする必要が
あります。

≪担当:宮田≫
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※本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。
詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。
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掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。
実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認ください。

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