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住宅取得、建て替えのタイミング

Q 現在住んでいる自宅建物が、築40年以上と古くなってきて、建て替えるか、
売却して買換えるか検討しています。
高齢の父が相続税対策も兼ねて、住宅取得資金贈与をしてくれることにも
なっています。来年2019年10月には消費税が上がることもあり税金的には
いつ頃建て替えたりするのが得策でしょうか?

A これからそのような悩みが多くなってくる時期ですね。

ご質問のように、2019年10月からは消費税率が10%に増税される予定です。

したがって、それ以降に建物の引き渡しを受ける場合は、消費税率が高く
なります。
したがって、2019年9月までに引き渡しを受ければ、消費税は8%のまま
ですので、それまでに建てるというのが得策です。

ただし、消費税の増税には経過措置があります。増税の6カ月前、すなわち
2019年3月31日までに、建て替えの建築請負契約を締結すれば、引き渡しが
いつであっても、消費税率は8%のままでよい、というものです。

この経過措置を利用すれば、慌てて2019年9月末までに建物を完成させる
必要はなくなりますね。
ただ、請負契約をするためには、それまでに建築の設計や見積りなど出して
もらって、何度も打合せをして決めていく必要があるので、大変は大変です。

消費税は上記でよいのですが、住宅取得資金贈与の非課税特例を受ける場合
は、また事情が違ってきます。

現在、住宅取得資金贈与の非課税枠は、一般の住宅で700万円、省エネ性能
に優れているなど、良質な住宅の場合は1,200万円までとなっています。

これが、2019年4月から1年に限っては、非課税枠が2,500万円と3,000万円
に大幅にアップします。
ちょうど消費税の経過措置が始まるのと同じ時期です。これは決して偶然で
はありません。

2019年4月より前に請負契約をすれば消費税は8%でよい、となると当然、
駆け込み需要というものが出てきます。4月までに契約しておくか、9月末
までに引き渡しを受ければ、消費税が安くて済む、ということで家を建てよ
うとしている人が、その時期に殺到してしまいます。

そうなると怖いのは、その反動です。それ以降は家が売れなくなってしまい
かねません。消費税が8%に上がる時もやはり駆け込み需要の反動はありま
した。

そこで、2019年4月以降に、消費税率10%で請負契約をした場合は、住宅
取得資金贈与の非課税枠を最高3,000万円と大幅に上げますので、ぜひ、
4月以降に契約しませんか? という国のお誘いみたいなものです。

政策的に、駆け込み需要やその反動を抑える、ということですね。

2019年3月までに契約して、消費税率を8%にするか、
2019年4月以降に契約して、住宅取得資金贈与を最高3,000万円まで受ける
か。

さて、どちらにするか、ということになります。これはもちろんご質問者
が考えて、自分の場合はどちらがいいか判断して決めることですね。

なお、2019年4月以降に契約して9月までに 引き渡しを受ければ、両方の
恩恵を受けられるのでは? という方がいらっしゃいましたが、そういう
ことにはなりません。

上記の場合には消費税率は8%になりますが住宅取得資金贈与の 3,000万円
非課税は、消費税率10%で契約した場合という条件がありますので、両方の
恩恵を受けることはできないことになっています。

≪担当:北岡≫
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※本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。
詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。
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