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区分所有オフィスの賃貸

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2018/09/19(第352号)━━
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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

9月も中旬を過ぎ、少しは過ごしやすくなりましたが、スーツ
の上着を着ていると、やはりまだまだ暑いですね。

先週、今週と週末は2週続けての3連休。まだまだ秋とは言え
ない気候ではありますが、やはり行楽のシーズン、どこか遊び
に行きたい気持ちになりますね!

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いい
たします。

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■□  区分所有オフィスの賃貸
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●相続税対策でよく行われるのが、アパートやマンションの建築
や、購入です。

現預金を、不動産、特に賃貸物件に変えると、まずは建物の相
続税評価で40%~50%減額され、さらに貸家や貸家建付地評価
の減額、小規模宅地の評価減と、様々に評価減することができ
るからです。

●その一環でタワーマンションの購入なども行われ、購入金額の
20~30%程度の評価になったり、上層階はよりその効果が高い
ということで、人気でした。

●ただ、昨今、都心ならまだしも、郊外や地方の方では、アパー
ト、マンションの入居率が落ちている、という問題があります。

皆が相続税対策で、こぞってやりますから、当然供給過剰にな
り、入居率が落ちてくるのは、目に見えています。

どこかの銀行で大きな問題になっているように、銀行もあおっ
てきますので、なおさらです。

●そんな中、昨今、区分所有オフィスの賃貸、ということをよく
耳にするようになりました。

アパートやマンションのような居住用ではなく、都心にあるオ
フィスビルに投資する、ということです。

●オフィスビルの投資なんて、何十億、ヘタすると何百億もする
でしょうから、とてもできないと思われがちですね。

でも、それをフロア単位とか、部屋単位で、区分所有で購入す
れば、数億円の投資で行うことができる、というものです。

●オフィスビルといえども、賃貸物件に変わりはありません。

したがって、建物部分は固定資産税評価額の70%評価、土地の
持分は、路線価をベースとして貸家建付地評価、さらに小規模
宅地特例の対象にもなります。

先日見せてもらった事例では、相続税評価額が、投資額の10数%
と、かなり低くなっていましたね…。

そもそも都心部の路線価は、時価よりも相当低いですので。

●都心のオフィス需要は、まだまだ旺盛のようで、入居率も良い
ようです。管理もしっかりしたオフィスビルであれば、価値も
下がりにくいですね。

資産運用や相続税対策の1アイテムとして、考えても良いのか
なと思います。

●ただし、当然デメリットもあります。区分所有の対象となる物
件が少なかったり、老朽化した場合には建て替えにくい、借主
は1社なので、抜けた場合は賃料ゼロになる可能性もある...
などですね。

どんなものメリット、デメリットがありますので、良いと思っ
ても、じっくり検討してみることが重要です。

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