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区分所有建物の小規模宅地等の特例

Q 今年、父が亡くなったのですが、父所有の土地に4階建てのマンションが

建っています。

1階は賃貸、2階は父が1人で住んでいました。

また、3階は私たち次男家族、4階は長男家族が居住しております。

それぞれ生計は別です。

 

マンションは区分所有で、父は1階と2階を所有し、3階、4階は兄弟それ

ぞれが所有しております。

 

遺産分割については、土地は兄弟で2分の1ずつ共有で、1階と2階の建物

は、兄弟で各階を相続しようと考えています。

このような場合、小規模宅地等の特例は、受けることができるのでしょうか?

 

 

A ご質問の場合、各階の用途が違うので、各階に対応する敷地ごとに小規模

宅地等の特例の対象となるかどうか、見ていきます。

 

それぞれが、居住用宅地あるいは、貸付事業用宅地に該当すれば、小規模

宅地等の特例の適用を受けることができます。

 

まず、3階と4階は兄弟が所有しかつ居住しており、それぞれお父様とは

生計が別であるため、この特例の適用はありません。

 

次に、2階に対応する土地についてはお父様の居住用敷地には該当します。

ただ、相続人である兄弟は、それぞれ区分所有のマンションに住んでいる

ことから、同居親族とはならず、別居親族となります。

 

別居親族が被相続人の居住用宅地を相続した場合には、相続開始前3年間、

自己や親族等の所有する家屋に住んでいないことなどが、条件となります。

いわゆる、家なき子と言われる場合です。

 

ご質問者の場合は、兄弟それぞれマンションを所有していることから、家

なき子には該当せず、居住用の小規模宅地等の特例は使えないことになり

ます。

 

次に、1階の賃貸部分に対応する敷地については、貸付事業用宅地に該当

します。

ただし、小規模宅地等の特例を受けるためには、相続する親族が貸付事業

を引き継ぎ、申告期限までその貸付事業を継続し、かつ、その宅地を申告

期限まで保有していることが条件となります。

 

以上のことから1階部分に対応する敷地のみが、小規模宅地等の特例の対象

となります。

 

ただし、ご質問の場合は、土地を1/2ずつ共有されるということですので

小規模宅地等の特例の適用があるのは、1階の賃貸部分の建物を相続した相

続人の土地の内、1階建物に対応する1/4だけ、ということになります。

 

全体から見れば、土地の1/8が評価減の対象となる、ということです。

その対象になる土地について、200m2まで50%評価減をすることができます。

 

なお、計算を簡単にするため、各階に対応する敷地を1/4としていますが

実際の計算においては、固定資産税課税明細書や登記簿に記載されている各

階の建物の床面積で、敷地面積を按分する必要があります。

≪担当:宮田≫

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※ 本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。

詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。

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掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。

実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認ください。

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