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固定資産の交換特例が使えるかどうか

Q 私の所有する土地の隣地(宅地)は他人が所有しておりますが、土地の

有効利用を考えると、ぜひ、その隣地を取得したいと考えています。

 

近くに私が所有する別の土地(宅地)があり、この度、その土地と隣地を交換

することで話がまとまりそうです。ただ、隣地の時価は 5,500万円位である

のに対し、私の所有する土地は 7,000万円くらいの時価となります。

損にはなりますが、その土地を取得することで、土地の利用価値は大きく

膨らむと考えています。

 

交換差金のやり取りは行いませんが、このような状況で交換の特例を使って

譲渡所得税が出ないようにすることはできるでしょうか?

 

 

A 土地を交換した場合、税務的にはそれぞれ譲渡があったもの、とみなされ

ます。土地を譲渡した上で、新たに土地を取得した、と考えるわけです。

 

したがって、原則的には土地の譲渡所得課税が行われることになります。

ただし、所得税法第58条に固定資産を交換した場合の課税の特例という規定

があり、一定の条件を満たせば、その譲渡はなかったものとみなされること

になります。

 

交換するということはお互い等価であることが原則となりますが、この特例

においては、高い方の価額の20%以内の価格差であれば、この特例の適用を

受けることができます。

 

ご質問の場合、高い方の価格は 7,000万円であり、その20%は、1,400万円

ということになります。

両者の価格差は 7,000万円-5,500万円= 1,500万円となり、20%を超えて

しまっています。

 

一見すると交換特例は受けられないように思われます。

ただし、上記の時価は、通常取引される価額がベースとなっています。

 

ご質問の場合は、隣地という限定されている土地であり、他の土地で代替

できるものではありません。

このような場合の価格は、通常の取引価額によって評価できるものではな

い、と考えられます。

 

したがって、交換する者同士が親族関係や取引等の関係で利害があるわけ

ではなく、両当事者の置かれた立場から見て、理解できる状況の上で合意

されたものであれば、その交換は等価であると考えられます。

 

このようなことから、他の条件を満たす限り固定資産の交換の特例を使う

ことができ、譲渡所得は発生しないことになります。

 

なお、この特例を使うための他の条件には、次のようなものがあります。

 

・ 交換する資産は、いずれも固定資産であること

(相手が不動産業者で販売用の資産である場合などは対象外)

 

・ 交換する資産は、1年以上所有していたものであること

 

・ 交換により取得する資産も、相手が1年以上所有していたものであり

かつ、交換のために取得したものでないこと

 

・ 交換により取得した資産は、交換した資産の交換前と同一の用途に

供すること

(今回の場合、宅地と宅地なので、同一用途)

 

・ 確定申告をして必要な明細等を添付すること

≪担当:北岡≫

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※ 本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。

詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。

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掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。

実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認ください。

 

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