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建築中に相続が発生した場合

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2018/11/28(第362号)━━
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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。

私の担当するのは、何か久しぶりな気がしますね。
1カ月以上経っていました。

ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いい
たします。

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■□  建築中に相続が発生した場合
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●自宅を建て替えたいが、親が高齢のため、いつ相続が起こるか
わからない。

建築中に亡くなってしまうと、そこに居住していたとは言えず、
評価が高くなってしまうのではないかと、建て替えを躊躇して
いる方が、いらっしゃいます。

●そこで、建築中の建物や土地の評価は、どうなるのか、見てい
きたいと思います。

まず、建築中の建物の評価ですが、その建物に関して相続発生
時までに掛かった費用原価の70%で評価することになっていま
す。

●費用原価とは、建築会社などに支払った額ではなく、相続発生
時までに、建物に投下された建築費用の額を、課税時期の価額
に引き直した額、とされています。

これを計算するためには、建物がどこまで完成しているのかが
わからなければ、できません。

したがって、建設工事の進捗率を、建築会社などに確認する必
要があります。

●たとえば、建築工事の請負金額が5,000万円である場合、進捗
率が40%であれば、5,000万円×40%=2,000万円が、費用原価
となります。

その70%、2,000万円×70%=1,400万円が、建築中の建物の評
価となります。

●この場合、手付金や中間金で1,000万円を建築会社に支払って
いた場合は、どうなるでしょうか?

相続時の進捗率を掛けた費用原価は、2,000万円発生している
ため、理論的には相続時に2,000万円を支払う義務があります。

その内、支払っているのが1,000万円ということですから、残
りの1,000万円(2,000万円-1,000万円)は、未払金として、
債務控除ができることになります。

結果として、建物1,400万円、未払金▲1,000万円 ということ
になります。

●次に、土地の評価、特に居住用の小規模宅地特例は、使えるの
でしょうか?

居住用の小規模宅地特例は、330m2まで80%評価減ができます
ので、これが使えなくなってしまうと大きいですね。

でも、ご安心ください。基本的には建築中に相続が発生しても、
その敷地については、小規模宅地特例を使うことができます。

●ただし、次のような条件があります。

1.建築中の建物は、被相続人またはその親族が所有するもので、
かつ、被相続人等の居住の用に供されると、認められるもの
であること。

2.原則として、相続税の申告期限までに、その建築中の建物を、
次の者の居住の用に供されていること。

・その建物またはその敷地を取得した親族
・被相続人と生計をーにしてした親族

たとえば、被相続人と同居していた親族が、その自宅を相続し
て、住んでいれば問題なく使える、ということですね。

●ただし、被相続人が建て替え中に他の自宅を購入して居住して
いた場合には、そちらが居住用になるので、建て替え中の方の
土地は、小規模宅地特例が使えなくなってしまいます。

この場合においても、建築中だけ一時的に住んでいたと認めら
れるようであれば、建て替え中の土地について、小規模宅地特
例を使うことは可能です。

建て替えを検討している場合は、以上のようなことを是非踏ま
えて、計画していただければと思います。

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<編集後記>

この1カ月でずい分寒くなってきましたね。今週末は福島の方
に行って、ちょっとボランティア的なことをしてくる予定です。
かなり寒いところらしいので、防寒対策で何を持っていこうか
と思案しています。防寒対策ならユニクロかな…?

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