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法人で建てるか、個人で建てるか

Q 80歳の父親が、空き地になっている土地にアパートを建てることを検討

しています。他に個人でいくつかアパートを所有していますが、節税対策

を考えて法人化も検討しています。

 

相続税のことなども考えると、法人で建てた方がよいのか、個人で建てた

方がよいのか、迷っています。アドバイスいただけますでしょうか?

 

 

A 昨今、賃貸経営の法人化が多く行われています。

法人化することにより、家賃収入が法人に入り、法人での事業活動の経費

に使ったり、親族が役員に入ることで役員報酬を支払い、所得が分散化・

圧縮化されることで、節税効果を得ることができます。

 

ただし、これはあくまで所得課税に関する節税効果です。長期的には個人

の所得の蓄積を減らすことで、相続税の節税効果も期待できますが、それ

には長期間かかります。

 

お父様の年齢を考えると、せっかくアパートを建てるのであれば、相続税

対策を第一に考えた方が良いかと思われます。

 

そのためには、個人で建てた方が良いのではないでしょうか。

個人で建てることにより、建築費の実際の額と、建物の相続税評価額との

差額分だけ、相続財産を圧縮することができるからです。

 

たとえば、建築費 8,000万円でアパートを建てたとします。

これにより、現預金が 8,000万円減る、あるいは全額ローンで建てれば

債務が 8,000万円増えることになります。

あるいはその組み合わせですね。

 

いずれにせよ、まずは 8,000万円相続財産が減ります。

 

その上で、完成した建物については、基本的には固定資産税評価額で評価

することになります。

固定資産税評価額は建築費の50%程度に(あるいはもっと低く)なります。

 

50%とすると 4,000万円です。さらにこれは賃貸用の建物ですので、30%

の評価減をすることができます。

そうすると 4,000万円×(1-30%)=2,800万円

という評価になります。

 

8,000万円の現預金が、2,800万円の評価の建物になる、ということで、

5,200万円もの相続財産が減額されることになります。

 

さらにアパートの敷地である土地も、貸家建付地として、約20%評価減

することができます。

(法人で建てても、20%減額できる場合があります)

 

以上のように個人で建てると、相続税が減額されることになります。

これを法人で建ててしまうと、少なくとも建物評価の減額ができないこと

になります。

 

したがって、相続税対策のことを考えれば、個人で建てた方がよい、と

いうことになります。

もう少し若いうちであれば、法人で建てるという手もあると思いますが。

 

≪担当:北岡≫

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※ 本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。

詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。

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実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認ください。

 

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