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賃貸併用住宅を共有している場合の 3,000万円控除

Q 賃貸併用住宅の売却を検討しています。

5年前に相続で、私と弟が2分の1づつ取得しましたが、住んでいるのは

私だけです。

 

この場合、居住用の 3,000万円控除の適用は可能ですか。

また、税金はどのくらいになりますか。

売価は 8,000万円くらいになりそうですが、取得価格は不明です。

 

 

A 居住用の 3,000万円控除の適用は可能です。

ただし、適用できるのは住んでいるご本人だけですので、居住部分の半分が

対象となります。

 

居住用の不動産を売却した場合の 3,000万円特別控除は、適用するご本人が

住んでいることが要件となります。

 

また、賃貸併用住宅の場合は、全体の建物のうち居住の用に供している部分

にしか特別控除の適用はありません。

よって、居住部分と賃貸部分の按分が必要になります。

 

具体的には、建物の床面積を居住用と賃貸用に区分し、それぞれの譲渡益を

算出します。それぞれが2分の1と想定した場合で計算してみます。

 

  •  売価 8,000万円-取得費 400万円= 7,600万円

 

取得費が不明のため、概算取得費である売価の5%で計算します。

また、譲渡にかかった費用なども控除できますが、ここでは省略します。

 

全体の譲渡益が出たら、居住用と賃貸用で按分します。

それぞれ2分の1と想定して計算しますと、譲渡益は居住用、賃貸用ともに

3,800万円となります。

 

さらに、共有物件であるため、持分2分の1で各人が居住用 1,900万円、

賃貸用 1,900万円の譲渡益となります。

 

3,000万円控除を適用する部分は、ご本人の居住部分である 1,900万円が

限度となります。

 

  •  3,000万円控除を適用するご本人の譲渡益

 

1,900万円 +( 1,900万円- 1,900万円)= 1,900万円

 

3,000万円控除を適用しない弟さまの譲渡益は、3,800万円となります。

 

なお、税率は所有期間に応じて異なります。

相続で取得した場合は、亡くなった方が取得した時期を引継ぎますので、

5年を超えている場合は、20.315%(住民税および復興所得税を含む)と

なります。

 

  •  ご本人さま 1,900万円× 20.315%= 3,859,850円

 

  •  弟さま   3,800万円× 20.315%= 7,719,700円

 

居住用の 3,000万円控除を適用する場合は、その他にもいくつか要件があり

ますので、それらの要件を十分に確認しておくことをお勧めいたします。

 

≪担当:宮田≫

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※ 本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。

詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家にご確認ください。

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