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相続時に空室がある場合の評価

2016.06.01 | 新着情報

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2016/06/01(第232号)━━
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皆様、おはようございます。
資産税チームの利根川裕行です。
 
 先週の土曜日に、高校三年の息子の部活で、最後の大会が開催さ
 れるということだったので、応援に行ってきました。

 初めてハンドボールの試合を見たのですが、とても面白かったで
 す。もっと早く見ていればと後悔もしました。

 息子も、一生懸命、部活に取り組んでいたんだなということもわ
 かり、とてもかっこよかったです(笑)。

 次戦は、全国大会入賞校が相手とのことなので、本当に最後の試
 合になりそうですが、また応援にいきたいと思いました。
 
 青春っていいですね~。

では、本日の「実践!相続税対策」よろしくお願いいたします。

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■□  相続時に空室がある場合の評価
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●今回は、相続したアパート等に空室があった場合の評価について
 みていきたいと思います。

 まずは、建物部分の相続税評価額ですが、

  固定資産税評価額×(1-借家権割合0.3×賃貸割合)

 で計算されます。

●たとえば、1棟のアパートが10室であり、相続開始時に2室が
 空室であったとします。(固定資産税評価額は1千万とします。)

 相続税評価額は、次のとおりです。

  1千万円×(1-0.3×8室/10室)=760万円

●空室がなかった場合の相続税評価額は、1千万円×(1-0.3)
 で計算される700万円となります。

 空室があることで、評価額が60万円UPしてしまったことにな
 ります。

 ただし、相続開始時に空室であったことが、一時的と認められる
 場合には、その空室部分は賃貸しているものとして取り扱います。

 空室であった2部屋ともが、一時的なものであった場合には、相
 続税評価額は700万円ということになります。

●では、一時的に空室であった場合とは、どういうことでしょうか?

 一般的には、空室となった直後から、不動産会社を通じて新規の
 入居者募集をしていることを指します。

 いつでも入居可能な状態に空室を管理している場合は、賃貸して
 いると認めてもらえるということです。

●継続的に賃貸をしている、という状況が大切になってきますので、
 
 ・前の入居者が退去時に、速やかに新規の入居者募集を行う
 ・空室の期間中に、他の用途に使用していない
 ・相続後の賃貸が一時的なものではないこと

 などの事実関係を、整備しておく必要があります。

●なお、これらは、マンションやアパートの一部が空室であった場
 合の取扱いとなります。

 戸建ての貸家の場合は、一時的な空室という考え方をせずに、相
 続開始時点の現況で判断することになります。

●次に土地部分の評価額ですが、アパートなどの敷地は、貸家建付
 地評価となり、次のように計算されます。

  更地価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

●土地の更地の評価額が1億円、借地権割合60%、10室中2室
 が、一時的でない空室であった場合の相続税評価額は、

  1億円×(1-60%×30%×8/10)=8,560万

 となります。

 空室がなかった場合の評価額は、8,200万円ですので、空室
 があることで、評価額が360万円UPしたことになります。

●さらに、土地には一定の要件を満たすと、評価額を減額できる小
 規模宅地等の特例というものがあります。

 アパートなどの敷地の場合は、200m2まで50%の評価減を行
 うことができます。
 
 これは生活の基盤となる事業を行っている土地については、今後
 も事業を継続していくという条件のもと、評価を下げてくれるの
 です。

●ただし、一時的でない空室に相当する敷地部分は、賃貸事業を行
 っていないと考えられます。

 よって、そのような敷地は貸家建付地評価を行えないばかりか、
 上記、小規模宅地等の特例も使うことができません。

●一時的でない空室がある場合には、相続税評価額に大きく影響を
 及ぼします。

 常日頃、空室管理を行うことが、相続税対策にもなるということ
 ですね。

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<編集後記>

 両親が存命中は、兄弟間の仲は良かったものの、相続発生を機に
 仲が悪くなるケースはあると思います。遺言書に付言を記してお
 くことで、争続に至らない可能性が高まるのではと、再認識しま
 した。

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