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相続後にアパートを取り壊した場合

2016.06.29 | 新着情報

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2016/06/29(第236号)━━
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皆様、おはようございます。
税理士の北岡修一です。
 
 あっという間に、今年も半分が終わろうとしています。
 今年の目標の進展具合は、いかがですか?

 まだまだ半年もありますので、今年の目標達成に向け、頑張っ
 ていきましょう!

 その前に今年の目標は何だったか?思い出すのが先ですが(笑)。

 
ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いい
 たします。

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■□  相続後にアパートを取り壊した場合
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●被相続人(亡くなられた方)が所有していた、アパートの敷地
 は、いわゆる貸家建付地として評価されます。

 貸家建付地は、通常の土地の評価額から、次のように一定の評
 価減がされます。

・貸家建付地評価額=通常の土地評価額×(1-借地権割合×借家権割合)

●借家権割合は、全国一律30%ですが、借地権割合は地域によって
 変わってきます。東京近郊であれば60%、70%が多くなっています。

 借地権割合×借家権割合で、約20%となり、その分が評価減され
 るということになります。

●この貸家建付地の評価は、相続開始の時(亡くなられた時)の
 現況で、貸家建付地になるかどうかを判断します。

 さらに相続税の計算においては、小規模宅地等の特例という制度
 があります。

 これは、特定の用途に供されている、一定面積以下の宅地につい
 て、評価減をする制度です。

 貸家建付地として評価減した後に、さらに評価減できるのです。

●この一定用途の中には、居住用、事業用、貸付事業用があります。

 アパートの敷地については、この貸付事業用の宅地に該当します。
 この場合には、200m2まで50%評価減をすることができます。

 貸家建付地として約20%評価減された後、さらに50%評価減される
 のですから、大きいですね。

 ただし、この小規模宅地等の特例は、居住用、事業用でも使う場
 合は、トータルで面積制限があります(詳細については割愛しま
 すが)。
 

●この小規模宅地等の特例を、アパート等の敷地に活用する場合に
 は、条件があります。

 それは、相続税の申告期限までその土地を保有し、貸付事業を継
 続していることです。

 そこで、ようやく冒頭の相続後にアパートを取り壊した場合は、
 どうなるの? というテーマになります。

●相続後に、アパートが老朽化しているので取り壊し、貸し駐車場
 にした場合はどうでしょうか?

 アパートは取り壊して家賃収入はなくなりますが、土地は保有し
 続け、駐車場として貸付事業は継続しています。

 したがって、上記要件は満たし小規模宅地等の特例(200m2まで
 50%評価減)は受けられるのではないか、と思われます。

●結論から言えば、この場合には、小規模宅地等の特例を受けるこ
 とはできません。

 なぜならば、この小規模宅地等の特例は、被相続人の貸付事業を
 引き継ぐことが前提となっているからです。

 上記のケースでは、アパート(部屋)の貸付けが被相続人の貸付
 事業であり、それを引き継いだ上で、相続税の申告期限までその
 事業を継続している必要があるのです。

●貸付事業で小規模宅地等の特例を適用するためには、そのままの
 事業を継続していかなければなりません。

 その点、是非ご注意ください。
 

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<編集後記>
 
 イギリスのEU離脱、混乱してますね。でもこれを機にEUや
 ECの形成の歴史など、改めて勉強する機会になります。

 娘が8月からオランダのマーストリヒトに留学することになり
 ましたが、EU創設を定めたのがマーストリヒト条約であった、
 ということで、新聞誌上にも名前が出てきて、知名度が上がっ
 てきたのは、嬉しいことですね!

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