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契約日と引渡日が年をまたいでいる場合の取り扱い

2016.12.30 | 新着情報

Q 12月中に不動産の売買契約を締結しましたが、その引き渡しは来年になる
  見込みです。

  この場合、不動産の売買は平成28年または平成29年のいずれにあったもの
  として、譲渡所得の申告を行えばよいのでしょうか。

A 譲渡所得の申告時期については、原則として実際に引渡しが完了した「引
  渡日」により判断することとされていますが、契約の効力が発生した「契
  約日」によることも認められています。

  したがって、ご質問者にとっていずれが有利であるか等を基に判断してい
  ただいて差し支えありません。

  ただし、売買の条件が整っていないにもかかわらず、売買した時期を調整
  する目的で「形式上」売買契約書を締結させるものであれば、その契約日
  に売買が成立したと認められないケースもありますから、注意が必要です。

  また、いったん「引渡日」で申告したものの、税務上の有利不利等を理由
  に「引渡日」に訂正して再申告(修正申告等)することも認められないと
  考えられます。

  事前に「契約日」と「引渡日」のいずれによって申告するか、よく検討し
  ておく必要があるでしょう。

  特に、ご質問のように年をまたぐケースでは、いずれの日(いずれの年)
  によるかによって、不動産の所有期間の判定や、各種の特例適用における
  判定が異なることも考えられます。

  たとえば、その所有期間が5年超の「長期」であるか、5年内の「短期」
  であるかによって、譲渡所得に対する税率は異なってきます。
  これは、譲渡した年の「1月1日時点」における所有期間により、判断する
  こととなります。

  長期に該当する場合、その税率は復興税を除いて20%(所得税15%、住民
  税5%)ですが、短期に該当する場合には39%(所得税30%、住民税9%)
  にもなり、税負担が大きく異なる結果となるのです。

  長期・短期の判定や、検討している特例の要件等を考慮しながら、いずれ
  の年に申告を行うべきか、十分ご検討ください。

  なお、契約日と引渡日との選択は、売却時だけでなく取得時(購入時)に
  おいても同様に考えることとなります。

  この場合、取得日は「契約日」により、譲渡日は「引渡日」によって計算
  することも認められますので、ぜひご参考ください。

                           《担当:樋口》

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