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駐車場の小規模宅地等の特例について

2017.05.26 | 新着情報

Q 不動産賃貸業を行っていた父の相続により、アパートや青空駐車場を取得
しました。この青空駐車場について、小規模宅地等の特例は適用できますか?
アパート入居者専用の駐車場と、これとは別に月極駐車場があります。
 それぞれで適用は異なるのでしょうか。

A ご質問の駐車場については、アパート入居者専用の駐車場と月極駐車場と
 では、評価方法が異なります。

 お父様が所有されていた月極駐車場については、貸駐車場として利用してい
 る場合、自用地(更地)評価となります。

 自用地としての価額により評価するのは、土地の所有者が、その土地をその
 ままの状態で貸駐車場を経営することは、その土地で一定の期間、自動車を
 保管することを引き受けることであり、土地の利用そのものを目的とした賃
 貸借契約とは異なるものであるからです。

 次に、この月極駐車場が、小規模宅地等の特例の対象となるかどうかです。
 この特例を適用するには、その土地が建物または構築物の敷地の用に供され
 ていることが条件となります。

 駐車場の場合は、構築物のあるなしによって適用できるかがポイントとなり
 ます。駐車場でいう構築物とは、アスファルト舗装されていることや、立体
 駐車場であることです。
 これらの駐車場は、構築物の存在が明らかであるため、小規模宅地等の特例
 の対象となります。

 砂利敷についても、構築物に該当しますが、大分前に埋めた砂利であったり、
 砂利が土に埋まっているような状態では、構築物として認められない可能性
 が強いでしょう。

 次に、アパート入居者専用の駐車場の評価方法についてです。
 この場合、駐車場の契約者や利用者がアパート賃借人である場合は、アパー
 ト敷地と一体であると認められるため、貸家建付地の評価となります。

 その地域の借地権割合にもよりますが、概ね20%程度、自用地評価よりも低
 くなります。

 ただし、一部でもアパート賃借人以外の人や、土地所有者自らの駐車場とし
 て使用している場合は、自用地評価となります。
 また、アパートの敷地は、小規模宅地等の特例の対象にもなります。

 貸家建付地として評価される駐車場や、構築物のある駐車場についての小規
 模宅地等の特例は、50%評価減となります。 

 なお、これらの貸付事業用宅地等について、評価減が適用できるのは200m2ま
 でとなっています。

 その他の居住用や事業用の宅地等も含めて、どの土地について小規模宅地等
 の特例を適用するか、評価減の大きくなるものを比較検討する必要がありま
 す。
                           ≪担当:宮田≫

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